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关于军产房的一些问题交流及风险提示

作者:-=Jake=- 时间:1970-01-01 文章来源:【jake推荐】
   

幸福一家人:“房产证、军产证都差不多,反正我们是买来出租投资的,一样有70年产权收益。”军产房虽然不能办理房产证,但是军队可以办理军产证,该房产也被承认为私产,也可以转让。

孙磊:军产房不能办理按揭贷款,公积金无法正常提取,需要买房者一次性付款;另外,因为没有产权证,你的购房合同又不被认可,落户、孩子上学等问题无法正常办理:还有房屋质量较差,物业管理相比较也很差,有的小区根本无法封闭,和部队大院夹杂在一起,基本上没有绿化,有的小高层电梯在交了一年电梯费的情况下,始终不开通。有的小区入住一年没有上正式水和电,一直用高价临时电。宽带、有线电视、电话、感应灯、对讲机等迟迟不见开通。

碧海蓝天:由于没有产权证,社区相关的保险、退休金、医保、失业等问题很难办理,就是给小孩打预防针都没地方去。假设发生部队换防、撤遍、解散等情况,你的房子被国家征用、拆迁的话,这种房子是没有法律保障的。到时候你去找谁啊。

王强:因为产权不属于个人。所以因拆迁、土地变更用途等需要补偿时,个人是无法得到补偿的。这点在大型城市尤为明显,因为大型城市此前划给部队的军事驻地,随着城市化的进行,已经不需要驻军了,所以早晚土地是要重新规划的。

传言:军产民化?

同集资房、微利房相似,由于历史的、政策的原因,军产房也是一种产权特殊的房产,如何将其纳入统一的房地产管理体系中来,有关部门一直在考虑。“军产民化”的传言也曾一度流传。业内专家认为,“军产民化”能够解决军产房在规划建设上的不足,让购房者免除对于所购房产产权模糊的担忧,也可以把既成事实的军产房纳入统一管理,并可以杜绝出现新的军产房,但至今并无相关政策出台。对市场冲击不大。

世上没有免费的午餐,天上没有白掉的馅饼,军产房之所以远低于市价,实在是因为其有着很大的风险。买还是不买,您想好了。

交易案例:

某部队于2002年建了一栋部队内部的经济适用房,房屋的性质属于军产。2004年春,吴先生购买了该处经济适用房中的一套约90平米的房子,后加价8万转卖给张先生,双方签订了书面房屋买卖协议,约定待该房具备办理产权过户条件时,吴先生协助张先生办理产权过户手续。随后,张先生按约定支付了全部购房款22万元,吴先生也于2004年底搬家将该房交付张先生,张先生一直入住至今。

2010年,该处军产房交与地方管理并办理了房屋产权证。张先生得知此事后立即找到吴先生要求李先生尽快为自己办理产权过户手续,可是吴先生却以种种理由拒绝过户并要求解除房屋买卖合同,张先生无奈诉诸法院要求确认双方签订的房屋卖卖合同合法有效,判令被告立即为原告办理房屋所有权转移登记。

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被告吴先生认为:

该房属军产房,他自己无权处置。因此当时的房屋买卖合同应属无效,原告的诉讼请求不能成立。

律师点评:

根据我国《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。也就是说,如果吴先生的处分行为事后经过总后勤部审批同意,则视为权利人的追认,合同有效;或虽未经总后勤部审批同意,但吴先生在争议起诉到法院前取得该房产权证,则视为无处分权人订立合同后取得处分权,合同亦为有效;如果处分后既没有经过总后勤部审批同意,吴先生又没有在争议起诉到法院前取得该房产权证,则涉案房屋买卖合同应当认定为无效合同。

本案中,原告已履行全部付款义务,被告于2004年底搬家与原告交接,原告入住该房已达6年,即使被告在签订房屋买卖合同之时不完全享有该房产的处分权,但是被告在2003年6月便已向部队交纳了全部购房款,并于2010年7月领取了产权证书,取得了该房的所有权亚博全站 ,因此依据《合同法》的规定,涉案房屋买卖合同应为合法有效。无论从合同法和民法的角度而言,还是从诚实信用、维护交易安全的角度出发,我们都应该对自由交易予以保护和肯定。原告已经依约定履行完其全部合同义务并已实际入住,被告在领取产权证后无理拒绝为原告办理产权过户已经构成严重违约,法院应当对此种恶意违约行为予以惩戒,维护交易自由、保护交易安全。


 
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